Квартиры в Подмосковье стали дешевле.

Как сообщает Мособлстат (территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Московской области), объемы строительства жилья в Московской области в январе-феврале 2009 года выросли на 36,4% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года – до 695,2 тыс.кв.м.
Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate, располагает другими цифрами: по его словам, как и в Москве, в Московской области начало года было отмечено крайне низкими объемами ввода в строй новых объектов. Так, по сравнению с январем прошлого года число новостроек, выведенных в продажу, уменьшилось втрое (8 новых домов против 24), при этом общий объем предложения новых домов вырос всего на 0,6% до 678 объектов.

«Сейчас можно с уверенностью сказать, что мы наблюдаем сокращение предложения. Так, в январе на продажу было выставлено порядка 11,5 тыс. квартир в новостройках области, в феврале уже 10,6 тыс., а по итогам первой половины марта предложение сократилось до 9,7 тыс. квартир», — рассказывает Валерий Барнинец, генеральный директор Агентства Недвижимости DOKI.



Что изменилось?

«Значительных изменений на первичном рынке новостроек области не произошло, ситуация остается стабильной, насколько это возможно в условиях кризиса. На фоне понижения объемов продаж у крупнейших игроков рынка средние долларовые цены на первичную недвижимость Московской области относительно стабилизировались, понизившись в среднем по региону на 0,4% и вернувшись, таким образом, на уровень сентября-октября 2008 года», — рассказывает Омар Гаджиев.

Специалисты пресс-службы «СУ-155» тоже утверждают, что на рынке ничего не изменилось: с сентября 2008 года никаких изменений цен на квартиры в рублях — ни в сторону понижения, ни в сторону повышения – в рамках группы компаний «СУ-155» не зафиксировано.

Валерий Барнинец, напротив, отмечает, что цены на подмосковные новостройки продолжают снижаться в среднем на 1,3% в неделю с середины января. «Это связано, в первую очередь, с большим объемом строительства в области и гораздо большей конкуренцией, чем в столице. Также в области работает много «девелоперов средней руки», у которых сохраняются серьезные трудности с финансированием, и единственным способом для них аккумулировать средства является снижение цен и увеличение продаж за счет скидок», — говорит В.Барнинец.



Цены на недвижимость

Снижение цен, прежде всего, связано с большим предложением и низким спросом на квартиры, констатирует Омар Гаджиев. Стоит отметить также, что колебание цен зависит от географического расположения объекта. Так, средний показатель стоимости жилья во второй географической зоне (Балашиха, Марфино, Реутов, Мытищи, Люберцы, Одинцово) в январе составил $2728 за кв. м., что выше показателя декабря на 0,7%.
Средний показатель стоимости жилья в третьей географической зоне (Королев, Щербинка, Московский, Железнодорожный, Щелково, Подольск) в январе составил $2368 за кв. м., средний показатель цены уменьшился на 0,1%. Наиболее высокие показатели средней цены в этой зоне принадлежат таким городам, как Жуковский ($2917 за кв. м.), Пушкино ($2876 за кв. м.), Звенигород ($2557 за кв. м.).
Средний показатель стоимости жилья в четвертой географической зоне составил $1970 за кв. м., что на 1,4% ниже показателей декабря. Наиболее дорогими для приобретения жилья здесь стали такие города как Истра ($2647 за кв. м.), Чехов ($2125 за кв. м.), Дмитров ($2062 за кв.м.). Наименьший показатель средней цены отмечается в городах Пущино ($1292 за кв. м.), Шатура ($1532 за кв. м.) и Серпухов ($1566 за кв. м.).

Наиболее высокие показатели средней цены предложения принадлежат таким населенным пунктам, как п. Марфино ($4317 за кв. м.), городам Красногорск ($3895 за кв. м.), Мытищи ($3633 за кв. м.), Реутов ($3539 за кв. м.).

Наименьший показатель средней цены отмечается в городах Пущино ($1292 за кв. м.), Шатура ($1532 за кв. м.) и Серпухов ($1566 за кв. м.).

По словам Павла Епихина, заместителя директора по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт», цены на квадратный метр жилья в МО сильно варьируются. Так, например, квартиру в новостройках на ранних этапах строительства в отдаленных районах МО можно приобрести за 1200 долларов за кв. м, в то время как в городах, расположенных вблизи МКАД, цена квадратного метра практически соответствует московской.

«Сейчас отмечается интересная ценовая динамика, когда стоимость жилья в городах среднего Подмосковья может быть выше, чем в городах прилегающих к Москве. Существует четкая закономерность между объемом предложения в каждом городе и уровнем цен. В городах, где стоимость жилья низкая, предложение максимально разнообразное. Самое дешевое жилье сейчас расположено в городах дальнего и среднего Подмосковья. Луховицы – здесь зафиксирована минимальная средняя стоимость метра на уровне $1223, далее следует Серпухов с $1246 за метр. В Шатуре метр стоит в среднем $1256. В Можайске, Коломне — $1423 и $1559 соответственно», — отмечает Валерий Барнинец.



Новостройки

Для сравнения подмосковных цен можно рассмотреть несколько примеров. В Долгопрудном на продажу выставлено 5 домов. Продается панельный дом в Центральном микрорайоне, его кирпично-панельный сосед по району оценивается в 80 000 р. за кв.м., дом серии ИП-46С в Центральном мкрн. обойдется в 69000 р./кв.м), квадратный метр в П-111М на 1-й Школьной улице стоит 80 000 рублей, цена на таунхаусы в ЖК «Набережном» составляет 55 000 руб. за кв.м.
Монолитно-кирпичный ЖК «Салтыковка-Престиж» в мкрн. Салтыковка в Балашихе оценивается в 76 000 р. за кв.м., квадратный метр в ЖК «Балашиха-парке» серии ИП 46С обойдется в 58000 р., а «чистый» монолит в балашихинском микрорайоне 16 стоит 65-67 тыс.р.
В подмосковном городе Домодедово кирпичный дом в мкрн Дружба-2, расположенный в 15 км от Домодедово, стоит 54000 р. за кв.м., дом в мкрн Центральный на ул.Кирова оценивается в 61 500 за кв.м., стоимость новостройки на Московском 1-м оставляет 77 906 за кв.м.

В г.Железнодорожном больше всего предложений в микрорайоне Ольгино на шестой улице в ЖК «Изумрудном» (стоимость кв.м. от 37 000 до 52500 рублей), на улице Кооперативной (дом серии И-79-99, стоимость кв.м. 62-63 тыс.р. и панельно-кирпичный по той же цене) и на Юбилейной улице – квадратный метр стоит здесь от 53 500 до 68 732 рублей.
В Дмитрове и Дмитровском районе на продажу предлагается 5 новостроек: кирпичный дом в мкрн Махалина за 52 400 р./кв.м., дом на улице Архитектора В.В.Белоброва (47 453 р./кв.м.), мнолитно-кирпичный ЖК «Центральный» по цене 51704 р./кв.м., кирпичный дом в Новосиньково за 41500р/кв.м., кирпичный дом в Подосинках по стоимости 71656 р. за квадратный метр.



Прогнозы

Что касается прогноза, то в течение 2009 года стоимость квадратного метра будет расти в соответствии с уровнем инфляции, отмечают специалисты пресс-службы «СУ-155». Также к началу следующего года на рынке будет наблюдаться дефицит свободных квартир, связанный с заморозкой многих проектов, а также переориентацией строительных компаний на работу по госзаказу.

Как констатирует Омар Гаджиев, цены на подмосковное жилье будут продолжать снижаться, но по сравнению с московской недвижимостью этот процесс будет незначительным (порядка 25-30% в зависимости от месторасположения и класса) за счет роста доли москвичей среди покупателей. Как и в столице, многие объекты будут замораживаться, но, тем не менее, некоторые районы МО продолжают активное строительство. Так, в Раменском районе планируют возвести 3,8 млн. кв. метров, в Солнечногорском районе к вводу планируется 3,4 млн. кв.м. жилья, в Ленинском – 2,4 млн. кв.м. В общей сложности в Московской области в 2009 году планируется ввести в эксплуатацию порядка 6,5-7 млн. кв. метров жилья, но это при условии, если не произойдет снижения платежеспособного спроса. Основной акцент девелоперы будут делать на строительстве малоэтажного жилья по индивидуальным проектам. Из 40 районов Московской области строительство многоэтажного жилья планируется в 11-ти. Несмотря на кризис, очевидно, что МО в 2009 году сохранит лидерство по объемам строительства в России.



«Можно с большой долей вероятности сказать, что ввод новых объектов в области сократится в нынешнем году на 30-40%. Однако строительный комплекс области может избежать резкого падения объемов строительства за счет различных социальных и государственных программ поддержки. Так же существует вероятность, что активность московского правительства в области только усилится в этом году в части реализации проектов для очередников, что скажется на количестве новых объектов в области. Необходимо отметить, что областная недвижимость отреагировала на кризис существенным падением цен, и область сейчас находится в гораздо более выигрышном положении по сравнению со столицей для конечного покупателя. Если в столице стоимость квадратного метра в экономклассе сейчас чуть ниже $4500, то уже в прилегающих к Москве городах цена квадрата в среднем $2000. Данное падение цен мгновенно отразилось на уровне спроса на жилье в области. С января мы фиксируем рост сделок в среднем на 10% в месяц. Данная ситуация отражает коренные отличия строительного комплекса столицы и области. В области гораздо выше уровень конкуренции, и девелоперы видимо более проницательные, что и влияет на уровень цен. В Москве застройщики предпочитают держать цены на высоком уровне на фоне минимальных продаж. Думаю, что в ближайшее время спрос на новостройки в области будет расти, что скажется на дальнейшей положительной ценовой динамике», — резюмирует Валерий Барнинец.

Как отмечает Сергей Лядов, Руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век", для восстановления прежних объемов строительства потребуется не год и даже не два. Рынок отреагирует на эту ситуацию еще раньше — на этапе, когда еще не сам дефицит жилья, а уже приближение его неминуемости превратится в серьезный фактор роста цен. И он будет корректировать ситуацию не сам по себе, а вместе с другой «силой» — отложенным спросом. Денежных ресурсов у людей достаточно, но сегодня у части покупателей есть сомнения в целесообразности приобретения недвижимости, в том числе из-за влияния информационного фона. Когда «накипь» скоропалительных и поверхностных оценок уйдет и наступит большая определенность в развитии национальной экономики, реакция рынка не заставит себя долго ждать. Дефицит жилья вместе с выходом отложенного спроса спровоцирует кумулятивный эффект, и по какой кривой начнется новый рост цен, можно только догадываться.

Домания.ру

20 марта 2009

комментарии: 1